2010年04月02日

競売の流れ

ご自宅を競売にかけられた方の側からみた競売までの流れです。


住宅ローン滞納延滞
住宅ローンの支払いを1か月延滞すると、催告督促をされます。


債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談
住宅ローンの支払いを約2か月延滞すると、債権者から呼び出され、返済についての話し合いを求められます。


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posted by 競売太郎 at 13:41| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

競売開始決定通知が届いた!

競売開始決定通知が届いた! 競売を取り下げてもらいたい!

競売とは、借入金返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。なお、一般用語としての「競売」は「きょうばい」と読みますが、法律用語では「けいばい」です。

競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5〜7割程度の水準で設定されます。最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。


任売
タグ:競売
posted by 競売太郎 at 13:30| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

自己破産の前後における不動産の整理!

債権者弁護士管財人などから、競売にするか任意売却にするかを求められた場合には、任意売却をお勧めいたします。


自己破産した方に、競売ではなく任意売却を勧める理由

競売よりも任意売却で販売したほうが高く値が付く
話し合いにより、引越し費用などを手当てしてもらえることがある
売却後の引越し時期の話し合いに応じてもらえる
任意売却後に残ったローンの返済について、融通をきかせてもらえる
貴方の不動産を売却する手数料は債権者が支払う



任意売却
posted by 競売太郎 at 13:21| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

自己破産と任意売却

住宅を所有したまま自己破産を申し立てると、通常は少額管財手続となります。
そして、同時廃止手続にするためには、自己破産を申し立てる前に競売任意売却によって先行して住宅を処分し、住宅を所有していない状態で自己破産を申し立てることが必要です。 ただし、物件査定額の1.5倍以上のオーバーローンの住宅であって、他に財産がなければ、同時廃止にします。 つまり、被担保債務残額÷不動産評価額=約1.5以上ある場合、同時廃止となります。


同時廃止

住宅ローンが残っている場合に自己破産をするとどうなるのか。
自己破産時には、その人の財産は換金して債権者に分配しなくてはならないことになっています。 

しかし、不動産の価格の1.5倍以上の借金(債務)があり、他に財産が無い場合には同時廃止扱いになることが多いです。

この場合には、その不動産の抵当権を持っている債権者はそれを差し押さえて競売を申し立てます。

競売によって売却された場合には、当然その住宅から出て行かなければなりませんが、売却されるまでは、ローンを返済せずにそこに住み続けることが出来ます。

しかし、競売による売却により残っている住宅ローンは免責(帳消し)になるのですから、自己破産者にとってはありがたい措置ということができるかもしれません。



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posted by 競売太郎 at 11:51| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

督促状・催告書が届いたら

督促状・催告書が届いたら

金融機関等から届く催告書は、住宅ローンの延滞を何ヶ月か続け、ご連絡・督促状などの文書が届いたのにもかかわらず返済ができないと、催告書が送られてきます。その後、競売申立等の法律上の手続きを取ることになります。

 この段階で支払のできない人が、消費者金融などの高利の借入をして、無理な支払をすると、あとあと大変な思いをすることになります。借りる前に専門家に相談をして、今後の方向を決めることが必要です。

 税金滞納の場合は、納期限までに納付がないと先ず督促状が送付されてきて、その後電話による催促を何回か受けます。

それでも、納付できない時には最後通告として催告書が送られてきます。これ以後に納付がないと、財産差押をするなど滞納処分を行います。 不動産に差押登記がなされると、任意売却をする際、滞納分を完納しなければいけません。
 優先順位を考えて支払いをしていかなければいけませんね。


任売
posted by 競売太郎 at 11:09| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅ローンが払えない

住宅ローンが払えない場合、債権者から督促状が届くでしょう。

消費者金融やキャッシングなどの借金を増やさないようにして下さい。


滞納期間が2ヵ月〜6ヵ月すると期限の利益を喪失したので、残債務を一括で返済して下さいという内容証明が書面で債権者から送られてきます。


あくまでも目安ですが、住宅金融支援機構では6ヵ月位、都市銀行・地方銀行等では3ヵ月位〜6ヵ月程です。


ただ自己破産するしかないと諦める前に、任意売却という方法も一度お考えください。滞納期間が長くなり競売手続きが進んでしまえば、その任意売却もできなくなってしまいます。


任意売却をお勧めします。
posted by 競売太郎 at 10:56| 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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